Epicuro Epicuro Revista de los grandes placeres

AHORRAR EN TIEMPOS DE CRISIS ¿Puede ser un buen momento para cambiar de hipoteca?

La situación económica que estamos viviendo, en la que los tipos de interés son muy bajos puede ser un momento propicio para revisar nuestra hipoteca.

Si podemos beneficiarnos del momento actual de los mercados financieros, sería más fácil disminuir nuestros gastos habituales y generar un ahorro que bien podríamos utilizar en otras cosas.

Existen distintas formas de modificar las condiciones de la hipoteca actual:

Novación modificada: supone la renegociación de las condiciones actuales con la entidad bancaria. No permite modificar el importe del préstamo. Ahora bien, lo que podemos modificar en esta figura es: Reducir el tipo de interés, modificar el plazo de amortización, variar el índice de referencia y el diferencial aplicado al índice y modificar la periodicidad del pago.

Esta operación se articula mediante contrato privado y en ocasiones con documento notarial que recoge la modificación y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Subrogación: Mediante esta operación cambiamos de entidad bancaria mejorando las condiciones de la hipoteca en cuanto a rebajar el interés, reducir comisiones o vinculación, incluso eliminar cláusulas abusivas. Actualmente también podemos asegurar una cuota que no varíe con el paso de los años usando las hipotecas con tipo de interés fijo, teniendo en cuenta que estos son muy bajos en este momento.

No permite modificar el importe del préstamo.

Se instrumenta mediante documento Notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Cancelación: Se produce por cambio de producto, puede ser en la misma entidad bancaria. Se trata de cancelar la hipoteca actual y constituir otra nueva porque se desea cambiar, no sólo el tipo de interés, sino alguna otra condición.

Se instrumenta en dos escrituras públicas: una de cancelación y otra de constitución de hipoteca; ambas se inscriben en el Registro de la Propiedad.

 

Para valorar si cualquiera de las opciones expuestas es interesante debemos tener en cuenta unos puntos básicos:

Características de la hipoteca actual.

En el supuesto de que la hipoteca sea a interés variable, lo más importante es conocer cuál es el índice de referencia y su fecha de aplicación; estos datos se encuentran en la escritura de constitución del préstamo. La aplicación del índice puede hacer que el tipo de interés suba o baje. Por lo tanto, no conviene precipitarse; debemos evaluar la conveniencia del cambio.

Las modalidades de tipos oficiales publicados por el banco de España son principalmente:

- Índice de referencia de la Deuda Pública: Es el tipo de Rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública a plazo de 2 y 6 años

- Euríbor: Tipo de interés de referencia del Euro para plazos de una semana y de uno a doce meses, es el más utilizado y constituye el principal reflejo del mercado de dinero para el euro.

- IRS: Nuevo índice hipotecario para referenciar los préstamos, llamado a sustituir al Euríbor. Refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos del citado plazo. Se busca con este que sea más estable que el euríbor y que refleje mejor la evolución de los tipos de interés. Al ser un índice a cinco años, lo lógico es que se revise cada cinco años, pero probablemente lo harán anualmente.

*Existen otros índices; pero por unas razones u otras están en desuso y no vamos a contemplarlos.

 

Momento de vida del Préstamo.

Debido a que la forma de amortización de préstamos es la cuota constante, en los primeros años del préstamo se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Un cambio de producto a partir de cierto momento podría conllevar pagar más intereses durante los primeros años.

 

 

Gastos de la operación.

Cualquier modificación en la hipoteca conlleva gastos; estos serán mayores o menores en función de la opción elegida.

Si se opta por la subrogación o novación deberá hacer frente a la comisión de cancelación anticipada, si procede.

En el supuesto de optar por cancelación se deberá abonar comisión de cancelación anticipada, si procede.

Comisión de apertura del nuevo préstamo con hipoteca.

Gastos de Tasación para el nuevo préstamo.

 

Una vez hemos tenido en cuenta estas consideraciones sólo resta asesorarnos (recordar, como siempre digo, un profesional por caro que nos pueda parecer sale más barato que no consultarle) y encontrar en el mercado la hipoteca que mejore las condiciones que tenemos actualmente y que se adapte mejor a nuestras circunstancias personales, para conseguir el ahorro que pretendemos obtener.

 

¡¡¡Aprovechémonos de los bajos tipos de interés y ajustemos nuestros gastos!!!