Antes de proceder a la firma del contrato el comprador debe efectuar una serie de medidas cautelares como son:

Comprobación física y directa, y cuando la vivienda sea de segunda mano es aconsejable efectuar la comprobación acompañado de un profesional. Aunque efectuemos esta comprobación la vivienda puede presentar «vicios ocultos» que serán responsabilidad del vendedor o contratista durante los 10 años siguientes a la construcción cuando estos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. Este plazo se amplía a 15 años si el defecto es el incumplimiento de arrendamiento de obra.

 
 

Con la entrada en vigor de la nueva ley 38/1999 de 5 de noviembre se exige que estos vicios estén asegurados.

 

 

Comprobación de su situación jurídica a través del certificado de titularidad y cargas del registro de la propiedad. Donde se determina que la edificación está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el propietario de la vivienda. El notario que prepara la escritura debe solicitar de oficio mediante telefax al Registrador información sobre la descripción, titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de 10 días inmediatos a la firma de la escritura, y en este intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin necesidad de nueva solicitud información sobre cualquier alteración relativa a la vivienda, evitando el peligro de fraude.

Comprobación fiscal de la vivienda mediante:

 
 

Personas que no pueden comprar un piso

  • El tutor no puede adquirir los bienes de las personas tuteladas.
  • El mandatario no puede comprar los bienes encargados de su administración.
  • Los albaceas no pueden adquirir los bienes que se encuentren a su cargo.
  • Los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes en litigio en los que intervengan
  • Los magistrados, jueces y funcionarios sobre los bienes en litigio de sus tribunales.
  • Empleados públicos sobre los bienes que administren.

 

 

 

Obligaciones de vendedor

El vendedor tiene obligación de:

  • Conservar y custodiar el piso hasta su entrega.
  • Entregar el piso.
  • Saneamiento en caso de vicios ocultos.
  • Satisfacer determinados gastos e impuestos.

 

 

a) Conservar y custodiar el piso

El vendedor está obligado desde la perfección y hasta que se realice la entrega del inmueble, a conservar el inmueble objeto del contrato con la diligencia de un buen padre de familia.

Reglas especiales por la pérdida de la vivienda antes de su entrega:

  • Si el vendedor incumple su obligación de conservar el inmueble, debido a su negligencia, determina la responsabilidad del mismo por la pérdida del inmueble.
  • Si se pierde o deteriora por caso fortuito (sin negligencia por parte del vendedor), el vendedor se libera de la obligación de entrega.

 

 

 b) Entregar el inmueble

Es la principal obligación del vendedor, que consiste en entregar la posesión al comprador del inmueble vendido.

 
 

Hasta que no se entregue la vivienda no se adquiere el derecho de propiedad sobre la misma. Entendiéndose entregada por el acto de otorgamiento de la escritura.

 

 

En la entrega de inmueble se utiliza una entrega simbólica “entrega de llaves” para entender realizada la entrega efectiva del piso por parte del vendedor al comprador.

c) Obligación de saneamiento para el caso de vicios o defectos que no estaban a la vista.

 
 

El comprador puede solicitar la responsabilidad frente al vendedor por los gravámenes o defectos ocultos, o incluso si se demuestra la existencia de un derecho anterior que afecta a la posesión del inmueble.

 

 

El comprador puede ejercer la acción de responsabilidad por daños o vicios ocultos dentro del plazo de 15 años, llegando incluso a restituir al comprador el precio pagado por la vivienda más los intereses y gastos causados.

De esta forma, si la vivienda apareciese gravada sin mencionarse en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que si lo hubiese sabido el comprador no hubiese ejercido la compra. El comprador podrá solicitar la rescisión del contrato o la indemnización por daños y perjuicios causados. El plazo para ejercer esta acción rescisoria es de un año desde el otorgamiento de la escritura, aunque transcurrido el plazo de un año aún es posible ejercer la acción por indemnización.

Cuando existen vicios o defectos conocidos por el vendedor y que no hayan sido puestos de manifiesto al comprador. El comprador puede exigir:

El plazo para el ejercicio de estas acciones es de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.

Cuando efectuamos compra de nuestra vivienda a un promotor existen diferentes plazos dependiendo del vicio existente en la construcción. De esta forma, el plazo para ejercer la acción de responsabilidades en las personas que intervienen en el proceso de edificación, frente a los propietarios afectados son:

Si por sus circunstancias especiales no pudiésemos tratar de forma individual la causa del daño, el promotor, responderá subsidiariamente junto con los demás agentes que intervienen en la construcción.

 
 

El plazo para presentar la reclamación es de 2 años desde que se produzcan los daños

 

Como garantía del pago para este caso de siniestro, la nueva ley obliga a efectuar un contrato de seguros de daños materiales o seguro de caución a cargo de:

El cumplimiento de contratar el seguro de caución está garantizado por el Notario y el Registrador de la Propiedad cuando autoricen la escritura pública, ya que, antes de la autorización comprobarán el cumplimiento de esta obligación.

Ante el incumplimiento por parte del vendedor de saneamiento de los vicios o defectos ocultos, el comprador puede optar entre:

Si el vendedor conocedor de los vicios o defectos ocultos no los puso de manifiesto en la venta. Si el comprador opta por la rescisión puede exigir daños y perjuicios causados.

 


d) Gastos e impuestos

El vendedor está obligado salvo pacto contrario a satisfacer los siguientes gastos e impuestos:

 

Gastos:

a) De otorgamiento de escritura.

 
 

Primera copia de escritura e inscripción en el registro son gastos por cuenta del comprador.

 

b) Que sean necesarios para efectuar la entrega de la cosa.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.

Constituye la base imponible de este impuesto el incremento de valor real experimentado durante el periodo máximo de 20 años. Si son valores catastrales modificados con efectos a 1-1-95 o fecha posterior. Debe aplicarse a los valores catastrales una reducción fijada por cada Ayuntamiento en cada uno de los 5 primeros años de aplicación de los nuevos valores (valores entre 40 y  60 por ciento).

Obligaciones del comprador

 
 

El comprador tiene las obligaciones de:

  • Pagar el precio del inmueble.
  • Recibir el inmueble.
  • Gastos e impuestos.

 

a) Pagar el precio del inmueble
El comprador está obligado a pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar fijado en el contrato. En el caso de no fijarse se realizará el pago al tiempo de producirse la entrega del inmueble.
El comprador tiene la posibilidad de suspender el pago del precio cuando fuese perturbado en la posesión del inmueble adquirido o tenga fundado temor de sufrirla. Esta suspensión se realiza hasta que cese esta perturbación.

b) Recibir el inmueble
El comprador está obligado a recibir el inmueble vendido.

c) Gastos e impuestos
El comprador, salvo pacto en contrario, debe efectuar el pago de los siguientes gastos e impuestos:

Gastos

  1. Gastos de primera copia de escritura. Dentro de este gasto se incluyen los honorarios correspondientes al Notario y al Registrador de la Propiedad.
  2. Todos los posteriores a la venta. Como serán los necesarios al otorgamiento de la escritura del préstamo e inscripción registral. Incluimos aquí todos los gastos derivados del desarrollo previo a la concesión del préstamo (gastos de estudio, honorarios de valoración…)

Impuestos

El comprador debe pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), o en su caso el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

  1. El IVA se paga en caso de ser primera transmisión.
  2. El ITP se paga cuando es segunda transmisión.

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