La compraventa de vivienda es en España uno de los actos de mayor trascendencia económica dentro de la economía familiar.
Es imprescindible conocer el adecuado funcionamiento de todos los trámites precisos para su compra, así como tener claro cuáles son las formalidades esenciales de los contratos.
De esta forma, vamos a establecer una sencilla guía para entender mejor las características de la compraventa de una vivienda, sirviendo además de mecanismo adecuado para su protección jurídica, indicándose todos los derechos y obligaciones y sus posibilidades de elección.
Trámites previos a la compra
Los trámites previos a realizar en la compraventa de una vivienda varían dependiendo de si efectuamos la compra al promotor o a un particular.
Los promotores, tienen la obligación de suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad a través de la publicidad que realizan. En particular, los promotores tendrán a disposición del público lo siguiente:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Planos de emplazamiento de la vivienda, descripción de la misma:
- Superficie útil.
- Servicios y suministros.
- Zonas comunes.
- Medidas de seguridad contra incendios.
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Seguro de daños y vicios ocultos previsto en la ley de edificación (ley 38/1999 de 5 de noviembre)
- Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de la vivienda.
- Estatutos de la comunidad.
- Precio de venta y forma de pago.
- Si se prevé la subrogación de la hipoteca, los datos de la misma.
- Forma del contrato, con las condiciones especiales y generales:
- Para el comprador:
- El derecho a exigir el otorgamiento de la escritura pública.
- Derecho a elección del notario.
- El vendedor, suministra la siguiente documentación:
- Cédula de habitabilidad.
- Recibo de pago de la última anualidad del Impuesto sobre bienes Inmuebles.
- Recibo de pago del Impuesto sobre el incremento del valor de los bienes de naturaleza urbana.
- Información registral de la finca.
- Plano técnico donde figura la superficie y distribución de la vivienda.
Compra a un particular, el vendedor al menos debe aportar la siguiente información:
- Información Registral de la propiedad del vendedor. Podemos solicitar del Registrador de la Propiedad una nota simple o un certificado de dominio y cargas
- Recibo de pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor se encuentra al corriente de los pagos de comunidad.
Además, de estos trámites particulares en cada caso. El comprador debería cerciorarse en el registro de:
- Nombre del propietario.
- Cargas hipotecarias que existan.
- Derechos que garantizan la hipoteca.
Y la obligatoriedad de que el notario solicite una nota informativa del registro para la escritura correspondiente, salvo acuerdo en contra de las partes.
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Por último, vamos a ver algunos consejos prácticos para la adquisición de la vivienda y evitar problemas posteriores.
PRINCIPALES CONSEJOS
- Antes de adquirir una vivienda hay que comprobar el registro de la propiedad.
- Para saber si una edificación cumple con los planes urbanísticos se puede comprobar en el Ayuntamiento.
- Cuando el vendedor incumple el contrato tiene que devolver al comprador las cantidades pagadas más la penalización indicada en el contrato.
- Los gastos de escritura corren por cuenta del comprador, salvo que se indique que los gastos son por Ley, en cuyo caso serán la mayoría a cargo del vendedor.
- La plusvalía la paga el vendedor, pudiendo acordarse en el contrato otra cosa.
- La inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria, pero sí aconsejable frente a terceros.
- La nulidad de un contrato podrá solicitarse como máximo en 4 años.
- Las acciones contra el aceptante de una letra impagada prescriben a los 3 años.
- Cuando se realiza la escritura pública se entiende entregado el piso.
- Si se vende un piso a varias personas se considera como propietario el primero que lo inscriba en el registro de la propiedad.